안녕하세요. 캘거리 분양 전문 리얼터 대런입니다.
오늘은 콘도 분양을 고려하시는 분들이 반드시 알아두어야 할 중요한 사항들을 자세히 알려드리려 합니다. 제가 실제 상담을 진행하면서 많은 분들이 간과하는 부분들이기에, 이 글을 통해 현명한 판단을 내리시는데 도움을 드리고 싶습니다.
분양 콘도를 구매할 때 가장 먼저 고려할 사항은 바로 '클로징을 무리없이 가능한가'입니다.
다음과 같은 경우에는 분양을 신중하게 고려하시고, 철저한 준비 후에 부동산 시장에 진입하시는 것을 권하고 싶습니다.
1. 클로징 시점에 모기지 (주택담보대출) 받기가 힘든 경우
투자용이든 거주용이든, 클로징을 위해서는 반드시 모기지를 받아야 합니다. 클로징 시점에 충분한 소득, 자산, 안정적인 소득원, 그리고 좋은 신용점수를 갖추고 있어야 무리 없이 모기지를 받을 수 있습니다.
클로징 시점에 모기지를 받기 어려운 경우의 예시:
- 이직 또는 새로운 사업 계획이 있는 경우
- 은퇴를 계획하고 있는 경우
- 출산 계획이 있는 경우 (mat leave benefit 유무)
- 학업으로 인해 안정적인 소득이 끊기는 경우
- 기타 어떤 이유로든 현재의 안정적인 수입이 끊길 수 있는 경우
위와 같은 상황에서는 모기지 승인이 어려울 수 있으므로, 미리 충분한 계획을 세우는 것이 중요합니다.
또한, 모기지가 나온다고 해도 매달 납부해야 하는 금액을 감당할 수 있는지 꼼꼼히 따져보아야 합니다. 모기지 페이먼트, 관리비, 재산세, 보험료 등 매달 나가는 고정 비용을 미리 계산하고 충분히 준비해야 합니다.
2. 클로징 시점 다운페이먼트가 부족한 경우
보통 개발사에서는 5~10%의 계약금만 요구하지만, 클로징 시점에는 적어도 20% 이상의 다운페이먼트가 필요합니다.
일반적으로 은행에서는 집값의 80% 이상의 모기지를 잘 내어주지 않기 때문인데요. 다운페이먼트는 모기지 이율, 렌트 시세, 개인의 부채비율 등에 따라 달라질 수 있습니다.
예를 들어, 모기지 이율이 높아지면 부채 비율이 함께 올라가기 때문에 20% 이상의 다운페이먼트가 필요할 수 있습니다.
* 클로징시 필요한 다운페이먼트 계산을 위한 간단한 예시는 아래 영상을 참고해주세요.
3. 전매로 팔 계획이 있는 경우
'클로징이 어려우면 그냥 전매로 팔면 되지'라고 생각하시는 분들이 많습니다. 개인적인 생각이지만 전매로 돈 벌수 있던 시대는 이미 끝난 것 같습니다. 현재 부동산 시장에서는 전매로 손해를 보는 경우가 훨씬 더 많습니다.
전매가 어려운 이유:
- 개발사의 전매 제한: 개발사의 허가 없이는 전매가 불가능합니다.
- MLS에 리스팅 불가: MLS 등 공개된 채널을 통한 리스팅이 어려워 바이어를 찾기 어렵습니다.
- 시세보다 낮은 가격: 급매물로 내놓아야 하기 때문에 시세보다 훨씬 낮은 가격에 팔아야 할 수 있습니다.
분양은 장기 투자 관점에서 접근하는 것이 좋습니다.
짧은 기간에 수익을 기대하기에는 우리가 컨트롤 할 수 없는 변수로 인한 리스크가 높습니다. 단기적인 대박을 노리기 보다는 안정적인 자산 증식을 목표로 하시길 권해드립니다.
결론적으로, 분양 매물을 구매하기 전에 다음 사항들을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
- 클로징 시점에 모기지를 받을 수 있는지
- 충분한 다운페이먼트가 준비되었는지
- 장기 투자를 할 수 있는지
분양은 신중한 계획과 준비가 필요한 중요한 결정입니다.
모기지 승인 가능성, 충분한 다운페이먼트, 장기적인 투자 관점 등 3가지 주요 사항을 꼼꼼히 확인하고, 전문가의 도움을 받아 자신에게 맞는 최선의 선택을 하셨으면 좋겠습니다.
궁금한 점이 있다면 언제든지 문의해주세요.
감사합니다.
DARREN KIM
Real Estate Agent / Mortgage Agent
현직 Actuarial Consultant
Mobile (Call or Text): 647-467-2971
Email: darren.kim.homes@gmail.com
Kakao Talk : https://open.kakao.com/o/sXYYjfcg
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